Как заявил заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, градостроительные решения сегодняшнего дня затрагивают 50 млн кв. метров территории города, причем в случае 45 млн кв. метров разрешения на строительство уже выданы. Нужно признать, что число этих планов и решений на треть меньше, чем в прошлом году, и последствия этого город ощутит года через два, но «если не строить 9–10 миллионов квадратных метров и не ремонтировать 5 миллионов квадратных метров недвижимости, то город просто «стареет», подчеркнул Хуснуллин, выступая на бизнес-форуме «Девелопмент-2015: точки изменений».
«В городе нужно построить еще 19 мостов. И чтобы поддержать городской бюджет, можно некоторые из них сделать платными»
За первые полгода 2015-го в столице было введено в эксплуатацию 3,6 млн квадратных метров жилья. А в целом за этот год планируется построить в городе 9 млн кв. метров недвижимости. Кроме того, будет активно застраиваться Новая Москва. Здесь будут жить до 1,5 миллиона человек, причем 1 млн из них смогут трудоустроиться в пределах своего места жительства, и это принципиально новый подход к строительству жилья, который пытается внедрить столичная власть. Тот принцип жизни города, когда утром огромная часть населения стремится в центр, а вечером тот же поток уходит назад – в «спальные» районы и область, давно устарел и мешает и Москве, и ее жителям.
Застройщики подчеркивают, что кризис – явление преходящее, стройки продолжаются, и даже практически нет замороженных объектов, и жилье, как ни странно, продолжает продаваться. Однако все ли так радужно, как представляют перспективы развития рынка недвижимости московские и федеральные власти? «В отличие от так называемого V-образного кризиса 2008 года, когда рынок недвижимости достиг дна в короткое время и, оттолкнувшись от него, относительно быстро пошел наверх, текущий кризисный период надо рассматривать не в краткосрочной, а в среднесрочной перспективе. Рынок выйдет из кризиса не ранее 2017 года», – заявила газете ВЗГЛЯД генеральный директор агентства NVM Business Consulting Наталья Москалева. По её мнению, 2015 год – год неопределенных колебаний, связанных с экономическими и геополитическими факторами, которые оказывают влияние и на рынок недвижимости. И хотя во втором квартале 2015 года цены на недвижимость стабилизировались, «говорить об окончательной коррекции, которая сформирует тренд на второе полугодие, еще рановато».
Позитивно сработал фактор укрепления рубля, снижение ключевой ставки ЦБ – все это стабилизировало цены на недвижимость, поясняет Москалева. Но в целом взгляд у неё пессимистический. «Негативно может повлиять снижение цен на нефть осенью 2015 года, изменение финансовой ситуации в России в связи с выплатами по внешнему долгу (это август-сентябрь, декабрь 2015-го), что может привести к валютным колебаниям. Также могут сказаться уже накопившиеся проблемы – ухудшение ситуации на Украине, ужесточение санкций ЕС, недоступность западных кредитов для новых инвестиций в экономику и недвижимость», – считает она.
Вместо «зоны» оазис комфортного проживания
Около 37% рабочих мест в Москве сосредоточено в центре (то есть на 5% площади города) и только 9% рабочих мест – на промышленных территориях (16% площади города). Жилая застройка высокой плотности, при этом со слабой инфраструктурой в своем районе, приводит к тому, что застройщики лишены конкуренции: все строят одинаково и не думают о создании вокруг жилых комплексов социально-комфортной среды. В итоге плотность населения в городе продолжает расти, а уровень обеспеченности услугами и удобствами снижается. И население устремляется в центр столицы – и за работой, и за досугом.
Чтобы изменить эту ситуацию, в Москве решено приостановить рост проживающих в центре, дать возможность расти районам за пределами ТТК и на окраинах. И в этой связи огромным потенциалом для развития обладают промышленные зоны столицы. Это выгодно и городу, так как процесс строительства берет на себя девелопер, выгодно риелторам, которые берут в реализацию долгосрочный проект, и, конечно, удобно и горожанам, ведь рядом с их домом появляется все необходимое для комфортной жизни. И это, кстати, опять относит нас к концепции властей по строительству современного жилья: чтобы москвичам было комфортно там, где они живут, работа была бы рядом с домом и было меньше перемещений и временных затрат на транспорт. Перспектива создания подобных новых московских районов большая: сейчас в Москве более 80 производственно-коммунальных зон, в них входят около 200 зон промышленных, и при этом только 52% этих площадей заняты действующими объектами промышленности и науки.
Промышленные территории – абсолютно новый сегмент на рынке, отмечают девелоперы. Причем, как поясняет глава компании «Донстрой-Инвест» Алена Дерябина, помимо начинки застройщики должны будут думать и о создании единства социальной среды. Выгода строительства в промзонах еще и в том, что себестоимость его невысока, при этом построить можно жилье премиум-класса, а затем продавать по ценам бизнес-класса. «Предлагаю внимательно присматриваться к окружению. Необязательно брать сразу огромные территории. Можно взять небольшую территорию из-под какого-то завода, комплекса и осваивать ее», – замечает она. При этом строительство в промзонах – дело непростое, больше всего времени съедает оформление и утверждение документации. К примеру, градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила проект планировки территории промзоны «Серп и Молот» еще в декабре 2014 года, но только сейчас застройщик закончил оформление бумаг.
Впрочем, в ближайшее время ожидается принятие закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон». Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев убежден, что это «будет революция», которая даст городу новый толчок для развития. Закон облегчит процесс утверждения всей концепции и планировки развития территории промзоны. Победитель аукциона на строительство будет разрабатывать концепцию развития промзоны. А собственники, находящиеся в границах данной территории, смогут решить, хотят ли они продать свой земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества или хотят участвовать в проекте. Преимуществом станет также то, что разрабатываемые концепции не будут требовать прохождения публичных слушаний, ведь населения тут нет, поэтому мнения жителей спрашивать не нужно, считают власти.
С парковками уже перебор
Что же касается транспортной инфраструктуры, некоторые градостроительные планы на её счет будут меняться. Например, власти считают, что в городе уже построено достаточно парковок (в 2014 году площадь введенных парковочных пространств составила около миллиона квадратных метров), и в ближайшее время их строительство будет ограничено. Зато город задумывается над новыми способами заработать на горожанах. Например, Москомархитектура предлагает подумать над возможностью строительства платных мостов через Москву-реку. Такой идеей на уже упомянутом форуме «Девелопмент-2015» поделился заместитель председателя Москомархитектуры Сергей Костин. Как подсчитали в этом ведомстве, в городе нужно построить еще 19 мостов. И чтобы поддержать городской бюджет, можно некоторые из них сделать платными.
«Сегодня больше всего нам не хватает четкой социально-экономической политики. И нужно работать вместе бизнесу и государству, – считает Костин. – Плохо работает и городская инфраструктура: утром мы выезжаем на работу, вечером заезжаем во двор. Нужно возвращаться к комплексному строительству». Посетовал чиновник и на разобщенность ведомств, которая до сих пор мешает комплексному развитию Москвы: «Скажем, метрополитен у нас – это ведение Москвы, а РЖД – государство в государстве. Я приехал в Данию, а там метро и железные дороги – это одно и то же». По мнению Костина, Москва прекрасно могла бы использовать свой потенциал железнодорожных линий, и их бы хватило в том числе для развития столичного метро.
Кстати, в ближайшее время будет открыта новая станция метро «Котельники», окружающее пространство которой поддержано и транспортно-пересадочным узлом. ТПУ вместит 7 тысяч парковочных мест, примет 150 автобусных маршрутов, тем самым разгрузив станцию «Выхино».
Шрам на лице города
Главный архитектор ГУП НИ и ПИ Генплана Москвы Андрей Гнездилов считает, что сейчас Москва-река похожа на «шрам, разделяющий город на две части». Это неуютное пространство. Как же получилось, что 80% набережных не используется? Река использовалась как магистраль, собственно, это мировой подход, водный транспорт дешев, а об инфраструктуре окружающего пространства реки в Москве не думали. «В итоге получилось, что река – не центр, а периферия. Сейчас мы хотим перевернуть этот подход», – говорит Гнездилов. В столице будет создан координационный центр по реализации концепции развития набережных Москвы-реки «Активная река».
Как замечает главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, идея в том, чтобы сделать работающим принцип жизни «если рядом река – значит, рядом масса активностей», чтобы было необязательно куда-то ехать для развлечений и досуга. Пока же пространство вокруг Москвы-реки разрозненно, а где-то и вовсе недоступно москвичам. «Реку в Москве воспринимают как препятствие, не раскрыт потенциал набережных. Необходимо убрать загромождения, шлагбаумы, закрытые и «мертвые» зоны у набережных, чтобы это было единое рекреационное и коммуникационное пространство, некий городской позвоночник», – считает Кузнецов.
Сложности будут – и больше всего в экологической составляющей проекта. Нужны серьезные инвестиции, это сложно и затратно, так что проект будет реализовываться не один год – расчет сделан на 20 лет. Но уже через 3 года, по словам Кузнецова, изменения будут видны, и москвичи узнают водную артерию столицы как новую территорию для отдыха и досуга.
