Сегодня целая волна оптимизма и радости пронеслась по СМИ и соцсетям. «Первая победа валютных заемщиков!», «Суд обязал ВТБ24 пересчитать ипотеку по 24 рубля за доллар!» — пестрят заголовки новостных лент. Льется елей в уши тысяч ипотечных заемщиков, взявших в свое время выгодный кредит на покупку жилья в валюте. «А чем мы хуже. Сейчас как пойдем судиться и требовать, чтобы банк пересчитал наш кредит по 25 (30,35, 40) рублей за доллар», — про себя думают они, подсчитывая виртуальную экономию и забыв, как страшный сон, панику, которая охватила их осенью 2014-го после скачка доллара до 60 рублей. Однако, внимательно прочитав само решение, понимаешь, насколько преждевременен этот оптимизм.
Суть дела в следующем. «Гражданка Ч.» (так она именуется в судебных документах) в 2008 году взяла кредит в ВТБ24 на покупку однокомнатной квартиры. Всего $164 тыс. под 13,45% годовых на 362 месяца. Аннуитетный платеж составил $1872 в месяц. Однако если в 2008 году платеж в среднем составлял 46,5 тыс. рублей, то в 2014-м — 75 тыс. рублей, которые она выплачивать не смогла — он втрое превысил ее доход. При этом, как утверждала истица, консультант банка при выдаче кредита уверял в стабильности курса рубля. В результате рост курса доллара суд счел «существенным изменением обстоятельств, из которых истица исходила при заключении договора». Заемщица, по мнению судьи, не могла предвидеть рост ежемесячного платежа. В результате судья Курганова предписала «обязать ПАО Банк «ВТБ24» произвести перерасчет произведенных Ч. из расчета на день заключения кредитного договора — <дата> — 23.51 руб. за 1 у.е.». Решение было вынесено еще 4 февраля.
Да, при первом прочтении кажется, что это победа ипотечного заемщика. Суд в своем решении указывает, что банк вообще не вправе указывать в договоре стоимость кредита в валюте, и подчеркивает обязанность банкиров предоставить заемщику данные о полной стоимости кредита в рублях, которая, по мнению суда, в принципе не может меняться. То есть своим решением судья Курганова ставит вне закона не только почти все существующие ипотечные продукты и выданные ипотечные кредиты — как валютные, так и кредиты с плавающей ставкой (зависящие или от величины инфляции, или от текущих межбанковских ставок, например Libor и MosPrime). Вне закона оказывается даже майское поручение президента, согласно которому к 2018 году средняя ипотечная ставка не должна превышать «инфляцию плюс 2,2 процентного пункта».
Но не всё так просто. Пушкинский городской суд 4 февраля не просто удовлетворил требования заемщика по переводу валютного кредита в рублевый, в своем решении он указал, что текущий договор ипотеки — ничтожен.
«При выдаче кредита ответчиком были нарушены требования Закона Российской Федерации от <дата> N 2300-1 «О защите прав потребителей», в частности, изложенные в абз. 4 ч. 2 ст. 10, согласно которым информация о кредите в обязательном порядке должна содержать цену в рублях, в том числе при предоставлении кредита размер кредита, полную сумму, подлежащую выплате потребителем, и график погашения этой суммы, что делает данный договор в указанной части ничтожным с момента его заключения в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ — ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом», — указывается в документе суда.
Таким образом, решение суда о пересчете валютной ипотеки в рублевую возможно только в том случае, если банк захочет продолжать работу с конкретным заемщиком, захочет, чтобы его договор стал действующим. Пока, как заявил суд, договор недействителен — причем с даты заключения договора. А захочет ли банк продолжать работать с заемщиком на новых условиях?
Если договор недействителен, то по идее должен быть признан недействительным и договор купли-продажи недвижимости с привлечением заемных средств, который оформляется одновременно с договором ипотеки. Таким образом, ипотечная заемщица лишается квартиры — она должна быть возращена прежнему владельцу. А сама «гражданка Ч.» остается должна банку $164 тыс. Это прямо предписывается статьей 167 Гражданского кодекса. «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке», — гласит закон. При этом сделка останется недействительной, даже если банк внесет требуемые судом поправки, отмечают юристы. Хотя, по их мнению, заемщик еще может побороться за саму квартиру.
— Договор по-прежнему останется валютным, а значит, по логике суда, недействительным, — говорит руководитель департамента по разрешению споров коллегии адвокатов «Барщевский и партнеры» Павел Хлюстов. — Конечно, тут остаются вопросы о том, будет ли признан недействительным и договор купли-продажи квартиры. У заемщика есть хорошие шансы доказать, что между собой эти договоры никак не связаны: с одной стороны — взаимоотношение заемщика с банком, с другой — взаимоотношения с продавцом. Но, учитывая качество текущего решения Пушкинского городского суда, ручаться за это нельзя. Я думаю, что, скорее всего, это решение будет отменено апелляцией.
От процентов по кредиту заемщицу тоже никто не освобождает: только, согласно законодательству, это будут уже не проценты, а плата за «неосновательное обогащение».
В сухом остатке: заемщица, возможно, должна будет вернуть квартиру и еще останется должна банку. Вы уверены, что это победа?
