Квартиры в сегменте «дешевое жилье» в Москве по состоянию на 12 октября 2015 года упали в цене в годовом сопоставлении почти на 11%, до 121,1 тыс. с 135,9 тыс. руб. за 1 кв. м, согласно данным компании «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН).
В группе «дешевое жилье» представлены старые панельные дома в удаленных от центра и станций метро районах, а также квартиры на первых этажах, пояснил руководитель аналитического центра ИНР Олег Репченко.
Как отмечается в сообщении, на таком низком уровне рублевая цена на недорогую «вторичку» не была с августа 2012 года. При этом в сегменте дорогого жилья средние цены вернулись к уровню прошлого года — около 285 тыс. руб. за 1 кв. м.
Так что платежеспособный спрос упал всерьез и надолго, и рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье, уверены специалисты аналитического центра.
Жилье, констатируют в ИРН, подешевело, даже несмотря на очередную волну девальвации рубля в августе – хотя в конце прошлого года такой же процесс спровоцировал настоящий ажиотаж на рынке.
«В этот раз речь идет явно не о классическом кризисе, когда после схлопывания ценовых пузырей достаточно быстро возобновляется экономический рост, а о новой реальности, возникшей в результате самого серьезного после распада СССР конфликта с Западом, кардинального изменения баланса спроса и предложения на сырьевых рынках и, соответственно, исчерпания потенциала существующей экономической модели, основанной на росте потребления», – полагают эксперты.
Введенные против России санкции закрыли отечественным банкам и компаниям доступ к дешевым западным кредитам, иностранные инвесторы ушли с фондового рынка, усилился отток капитала за рубеж, из-за обвала цен на энергоресурсы в федеральной казне образовалась изрядная дыра, которую не удается заткнуть даже с помощью рекордного ослабления национальной валюты.
Поэтому государство вместо того, чтобы поддержать страдающую от дефицита ликвидности экономику, вынуждено сворачивать инвестиции.
И в самом деле, для кредитных организаций сейчас наступил тяжелый период. Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) отмечает рост доли просроченных кредитов на 42-70%. Так, в залоговых кредитах уровень просроченных долгов за год вырос примерно в полтора раза - до 8,4% в автокредитовании и до 4,1% - в ипотеке.
Для рынка недвижимости, указывают в ИРН, все это означает, что спрос на жилье в ближайшие годы не восстановится. «Шальные деньги», питавшие рынок с середины 2000-х гг., ушли из России. Надолго, может быть, на десятилетия.
А следовательно, уровень цен, сложившийся в эпоху «всеобщего изобилия», более не соответствует финансовым возможностям покупателей и нуждается в серьезной корректировке. Тем более что, в отличие от спроса, предложение на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья находится на максимуме.
Конечно, указывают в ИРН, в России останется еще немало состоятельных людей, которым покупка квартиры вполне по карману.
Проблема в том, что таким гражданам жилье не нужно – они уже успели приобрести недвижимость не только для себя и всех своих родственников, но и про запас на черный день. А подавляющее большинство тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, уже давно не могут об этом даже мечтать.
Соответственно, для обеспечения нормального уровня продаж цены должны существенно снизиться - чтобы квартиры могли покупать те, кто уже много лет был отрезан от рынка.
По всей видимости, в ближайшие месяцы заявленные цены будут постепенно приближаться к реальным, с учетом скидок и торга, которые лежат ниже формальных примерно на 10-15%. В следующем году снижение стоимости жилья, скорее всего, продолжится, и по итогам 2016 г. цены могут потерять еще 15% в рублях.
Снижение цен на дешевое жилье объясняется очевидными причинами – это общая ситуация в мире, в России и рост курса валют, указывает старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ» Анастасия Томм.
Соответственно, благосостояние и покупательская способность граждан снижаются, люди не торопятся покупать жилье сколько бы оно не стоило.
А так как в последнее время в Москве было реализовано много проектов, застройщики пытаются заработать, незначительно снижая цены. Правда, откровенного демпинга нет.
Кризис, так или иначе, отразился на всех слоях населения. «Думаю, – говорит эксперт, – с учетом курсовых разниц и высоких ставок по банковским кредитам, в ближайшее время на рынке вряд ли появятся новые проекты, ничего нового строиться не будет. Предложений будет меньше. И только когда ситуация в стране нормализуется, цены на жилье сбаласируются».
Если анализировать состояние рынка недвижимости в период прошлого кризиса 2008/09 гг., то пик падения цен был отмечен лишь спустя полтора года с момента начала экономического спада. В текущих условиях это как раз осень 2015 года, указывает управляющий директор Hedge.pro Илья Бутурлин.
Именно к этому моменту накапливаются проблемы с резким падение реальных располагаемых доходов, снижением объемов выданных ипотечных кредитов и ростом просроченной задолженности.
К примеру, по состоянию на 1 сентября 2015 года показатель просрочки по ипотеке увеличился до 39,9 млрд рублей, что на 33,9% выше показателя на 1 сентября прошлого года.
Темпы роста «плохих долгов» на рынке ипотеки ускорились с 2,2% м/м за январь до 3,8% за август. Получается, говорит Илья Бутурлин, что даже все меры поддержки закредитованных граждан на текущий момент не могут не только остановить роста просрочки, но даже замедлить его.
В таких обстоятельствах падение рынка может продолжаться, как минимум, еще два квартала, хотя последняя инициатива властей о смягчении условий участия в программе поддержки может все же снять часть давления с рынка.
Падение цен на низкокачественные объекты вторичного рынка было ожидаемо еще в середине 2014 года, отмечает младший партнер практики «Девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр» Александр Закускин.
В тот момент, напоминает он, против нашей страны были введены западные санкции, а немного позже произошло резкое обесценивание национальной валюты, что сократило доходы населения и сделало покупку квартиры в Москве с учетом старых цен неподъемной для многих. Это, разумеется, заставило рынок пересматривать ценовые ориентиры.
За годы развития рынка недвижимости вышло много качественных проектов, в различных классах, при этом объекты старого жилого фонда, имеющие те или иные недостатки (большая удаленность от метро, расположение в промзоне, первый этаж, планировка) находили своих потребителей чаще всего на рынке аренды, когда же рынок совсем просел – цены на такую недвижимость пошли вниз.
Если ранее за 25-30 тыс. рублей можно было арендовать однокомнатную квартиру в районе МКАДа, то теперь есть такие предложения и в районах ближе к центру, с большей площадью и более качественными характеристиками.
Цены вряд ли будут снижаться еще, пик кризиса уже прошел, соглашается с другими экспертами Александр Закускин. В случае держания стабильного курса валют на текущем уровне или небольшого снижения, цены на такую недвижимость могут немного пойти вверх но не больше 5-10%.
