Правительство Москвы готово тратить на проекты ТПУ сотни миллиардов рублей. Однако не все инвесторы смогут заработать на строительстве
«Что построили на «Планерной»? Это же тихий ужас, там к автобусной остановке надо бочком проходить, — директор Института экономики транспорта и транспортной политики НИУ ВШЭ Михаил Блинкин критически отзывается о первом московском транспортно-пересадочном узле, открывшемся в 2011 году. — Получился просто торговый центр».
С 2011 года в Москве существует новая программа строительства транспортно-пересадочных узлов — огромных крытых остановочных комплексов, позволяющих пассажирам в комфортных условиях пересесть из метро или электрички на автобус или трамвай. Правительство Москвы собиралось обустроить 255 ТПУ общей стоимостью более 300 млрд рублей, активно привлекая средства инвесторов. Планировалось, что первые «собянинские» ТПУ начнут появляться уже в 2013 году, однако до сих пор ни одного нет. Несмотря на громкие заявления, программа строительства ТПУ пока буксует.
Почему? «Профессионалов нет. Кто-то съездил за границу, увидел и решил: а давайте у нас построим, — рассказывает владелец крупной девелоперской компании. — Напланировали, а денег-то нет». Собеседник Forbes в 2013 году узнал, что транспортно-пересадочный узел спроектировали на принадлежащей ему земле, где он собирался строить жилой дом. Бизнесмену удалось добиться переноса ТПУ с его участка.
Сложность в том, что за проектирование пересадочных узлов отвечает несколько ведомств. «Есть некая неразбериха, — рассказывает региональный директор по развитию бизнеса Colliers International Владимир Сергунин. — В режиме «одного окна» было бы проще». Что имеется в виду? ТПУ в районе вокзалов, на землях РЖД, находятся в ведении ее дочерней компании «РВ-Метро». 31 остановочный комплекс планируется обустроить на станциях Малого кольца московской железной дороги, после того как по ней будет запущено пассажирское движение. «Это самые простые ТПУ», — полагает первый зам руководителя Департамента транспорта Москвы Гамид Булатов. Отвечает за них совместное предприятие РЖД и города ОАО «МКЖД». ТПУ в составе действующих станций метро находятся в ведении ГУП «Московский метрополитен», на строящихся станциях — ОАО «Мосинжпроект». Каждое из этих ведомств по-своему работает с инвесторами, а некоторые люди внутри РЖД, например, вообще против того, чтобы МКЖД делать пассажирской.
По словам представителя МКЖД Михаила Головешкина, из 31 запланированного на кольце ТПУ только 10 представляют интерес для инвесторов. Остальные придется строить на бюджетные деньги, причем источник Forbes в РЖД полагает, что это будут деньги Москвы. Москва пока планирует выставлять готовые проекты ТПУ на инвестиционные конкурсы с такими примерно условиями: на 1 кв. м технологических помещений узла инвестору разрешат построить 3 кв. м коммерческой недвижимости.
Сложности возникают, если транспортный терминал строится на стыке интересов нескольких ведомств.
Согласование позиций может занимать годы. «Более простая схема получается в случае, если ТПУ находятся на земле, принадлежащей частным собственникам, — говорит Эльхан Керимли, генеральный директор компании Essence Development, которая строит два ТПУ на частных землях. — Если же она в муниципальной или федеральной собственности, процесс значительно усложняется».
Что нужно, чтобы был построен ТПУ? Пока власти Москвы не теряют надежды на частные деньги, участок должен быть привлекательным для инвесторов. «Все инвесторы говорят: хотим строить жилье, — рассказывает Гамид Булатов. — Это простая история, построил и продал, не нужно ждать окупаемости 10 лет». «Если бы вокруг ТПУ разрешили строить жилье, было бы интереснее», — говорит генеральный директор MR Group Роман Тимохин, с этим соглашаются еще пять топ-менеджеров девелоперских компаний, подтвердивших свой интерес к теме ТПУ, но пока не сделавших конкретных шагов.
Властям Москвы и структурам РЖД пока не удалось провести ни одного конкурса по выбору инвестора для строительства ТПУ. Однако на некоторых из них уже идет работа — в основном усилиями частных предпринимателей.
Атлант расправил плечи
Несколько лет на Опытном поле в подмосковных Котельниках был выгорожен забором участок. По планам московского правительства еще в 2013 году здесь должна была открыться станция метро в составе транспортно-пересадочного узла. Однако москвичам не удавалось договориться с владельцем участка — почетным жителем Котельников, владельцем крупного автомобильного рынка «Автогарант» Яном Ровнером.
Ян Ровнер рассказал Forbes, что планировал построить ТПУ на этом участке начиная с 2001 года и согласовывал в Министерстве транспорта России и в правительстве Московской области продление ветки метро в Котельники. В 2009 году, когда у власти еще были Борис Громов и Юрий Лужков, Ровнер получил разрешительную документацию на строительство торгового центра, в который вели бы выходы из метро — фактически ТПУ. «У нас было полное взаимопонимание с губернатором», — вспоминает бизнесмен.
Однако когда в двух столичных регионах сменилась власть, взаимопонимание было утрачено. Ровнер объясняет, что он не мог приступить к строительству своего торгового центра, пока не была готова станция метро. Московские власти, которые финансируют стройку метро, утверждали, что Ровнер сопротивляется выделению земельного участка под строительство ТПУ. Глава Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев заявил в 2014 году, что почти готовую станцию «Котельники» могут просто законсервировать, поскольку по проекту она может работать только в связке с ТПУ, а его строить негде.
От затягивания сроков пострадали не только строители и местные жители. На двух участках по соседству продавала квартиры в жилых комплексах «Парковый» и «Белые росы» компания ГВСУ «Центр». В рекламных проспектах значилось: 100 м до станции метро «Котельники». Продавцы объясняли покупателям квартир, что станцию откроют в 2013-м, потом — что в 2014 году, но объяснять становилось все сложнее и сложнее. Совладельцем и председателем совета директоров ГВСУ «Центр» является Михаил Черкасов, который работал в инвестиционной компании «Росбилдинг» сенатора, совладельца ГК «ПИК»Сергея Гордеева 152.
Летом 2014 года в СМИ появилась информация, что собственник проблемного участка в Котельниках сменился и теперь строительству метро и ТПУ ничего не мешает. Оказалось, что землю у Яна Ровнера выкупил сам Сергей Гордеев. «У него денег больше, он крупнее, — объясняет Ровнер причины продажи участка. — Он сделает это [построит ТПУ] быстрее и лучше». Ровнер отзывается о Гордееве как о «честнейшем и порядочнейшем» человеке. Повлияло ли как-то на заключение сделки давнее знакомство Гордеева и Черкасова? Ровнер говорить об этом отказался.
Сергей Гордеев через представителя подтвердил, что купил у Ровнера 14 га земли возле станции «Котельники» и будет строить здесь торговый центр, ТПУ, офисный комплекс и жилье.
«Интересен новый формат — работа с транспортными потоками», — объяснил бизнесмен свой интерес к этому объекту.
Сумму сделки стороны не разглашают, однако, по словам Гордеева, совокупный объем инвестиций в два принадлежащих ему ТПУ, «Котельники» и «Саларьево», составит около $500 млн.
Участок под строительство ТПУ возле строящейся станции метро «Саларьево» на территории Новой Москвы Гордеев купил еще раньше, и сейчас привлеченная им компания Essence Development строит там ТПУ площадью 430 000 кв. м с торговым центром. Параметры «Котельников» скромнее — 310 000 кв. м. «Сейчас оба объекта находятся на этапе получения разрешительной документации и проектирования», — говорит Эльхан Керимли.
Сергей Гордеев в 2010 году продал свой портфель готовых бизнес-центров более чем за $800 млн, и он может позволить себе эксперименты с форматами недвижимости. Но есть бизнесмен, который согласен финансировать строительство ТПУ на московской земле. Совладелец девелоперской группы «Пионер» Андрей Грудин планирует построить ТПУ и 166 000 кв. м коммерческой недвижимости, включая торговый центр и апарт-отель, возле станции метро «Ботанический сад» и будущей станцией МКЖД «Ботаническая» на северо-востоке Москвы. А как же жилье? Дело в том, что «Пионер» возводит по соседству жилой квартал «Life Ботанический сад» площадью 200 000 кв. м и уже продает в нем квартиры.
Глава московского стройкомплекса Марат Хуснуллин ранее рассказывал Forbes, что ГК «Пионер» торопит город с разработкой документации по ТПУ «Ботанический сад». По его словам, «Пионер» обязательно пойдет на конкурс, потому что капитализация их объекта напрямую зависит от того, какие возле него будут дороги и подземные переходы. Планируемый объем инвестиций «Пионера» — 12 млрд рублей, по словам представителя МКЖД, конкурс должен пройти не позднее III квартала 2015 года.
