В усадьбе купца Василия Аигина в подмосковном селе Талицы гости. В гостиной топится мраморный камин. Лакеи в красных камзолах разливают чай из самовара и раздают маковые баранки. На диване XVIII века с тугой шелковой обивкой сидят вполне современные чиновники, приехавшие посмотреть, как продвигается реставрация. Пахнет свежим ремонтом.
Трудно представить, что год назад здесь была полная разруха. Нынешний хозяин усадьбы — глава инвестиционной группы ASG Алексей Семин, обвиняемый по уголовному делу о пожаре в казанском ТЦ «Адмирал» и объявленный в международный розыск.
Он строго следит за аутентичностью обстановки — резной буфет, диван и обивка кресел в духе позднего Ренессанса должны соответствовать друг другу, лично контролирует даже выбор обоев и тканей для штор. Возможно, это страсть неофита — усадьбами владелец крупнейшего в Татарстане земельного банка и многочисленных объектов недвижимости заинтересовался не так давно, в 2013 году. Тогда, до кризиса, он был богаче: в марте 2014 года Forbes оценивал его состояние в $1,15 млрд.
Недвижимостью Семин занялся за 20 лет до этого. В 1993 году он создал в Татарстане инвестиционный фонд «Образование». На скупленные у населения ваучеры приобретал акции местных предприятий. Остальное — дело техники, надо было лишь убедить «красных директоров», что избавиться от убыточной недвижимости на балансе в обмен на акции им выгодно. Так он стал собственником десятков зданий в Казани и других городах республики. «К середине 1990-х наши развалюхи превратились в доходные центры, а я впервые ощутил себя бизнесменом регионального масштаба», — вспоминает Семин в интервью Forbes. (Разговор состоялся до того, как в отношении бизнесмена было заведено уголовное дело.)
ASG принадлежит 166 объектов недвижимости — из них 129 в Татарстане, 36 в Москве и один в Санкт-Петербурге. Земельный банк, где около 25 000 га земли, сформировался после кризиса 1998 года. Пока земля прибыли не приносит. Семин надеется, что нынешний кризис подстегнет интерес к ней и планирует выставить на продажу полсотни участков под коттеджные поселки.
Как руинированные усадьбы вписываются в стратегию девелопера?
Спортивный интерес
«Всему виной моя коллекция предметов искусства», — объясняет интерес к усадьбам сам Семин. Собирать ее он начал в начале 1990-х годов. Сначала интересовался русским искусством: серебро, фарфор, бронза, самовары, эмали. Все это покупали и другие разбогатевшие россияне. Чтобы выделиться, Семин задался целью собрать коллекцию, «конкурирующую с музеями регионального уровня».
Поскольку российских предметов старины не так много, Семин переключился на западноевропейское искусство XVI–XVIII веков. В числе его любимых художников — фламандцы Снейдерс и Рубенс, а также не самые известные, но сопоставимые с признанными гениями имена. «Можно продать все, чем обладаешь, и купить Рембрандта, а можно — его друга Яна Ливенса и получать от созерцания его полотен такое же наслаждение», — говорит Семин.
Но картинами никого не удивишь — требовалось еще что-то. Тем более что воспринимать картины отдельно от мебели Семин не может — «это не соответствует моей натуре». Так у него стали появляться часы и шпалеры, мебель и керамика. Он пополняет коллекцию четыре раза в год, когда во Франции проходят интересные аукционы.
Идея, чем еще выделиться, возникла, когда в Казани началась масштабная подготовка к Универсиаде. Президент Татарстана Рустам Минниханов по воскресеньям обходил исторический центр со свитой в 20–30 человек — республиканский прокурор, министр внутренних дел, главы Стройнадзора, Минкульта. Останавливался у каждого здания с разрушающимся фасадом и строго спрашивал: «Чье?» Собственникам назначали срок завершения ремонтных работ, при несоблюдении возбуждали дела, а сами здания продавали частным инвесторам по символической цене, но с условием — к Универсиаде завершить реставрацию фасадов. Прокурорские проверки коснулись даже считавшейся раньше неприкосновенной недвижимости структур «Татнефти».
За полтора года прогулок Минниханова хозяев поменяли 50 зданий. Половину из них купил Алексей Семин. В числе других новых собственников — «Ак Барс» и агрохолдинг «Красный Восток».
Для реставрации особняков ASG приобрела несколько строительных предприятий. По словам Семина, чтобы уложиться в сроки и смету, необходимы свои строители, архитекторы, реставраторы, дизайнеры. Да и качественная реставрация возможна лишь в том случае, если она делается на частные деньги и силами подконтрольных компаний.
Тем временем по Казани поползли слухи. «С легкой руки казанских журналистов все решили, что 26 зданий в центре Казани я приобрел исключительно с целью размещения в них своей коллекции, — смеется Семин. — На самом деле у меня появилась идея создать сеть исторических зданий, где будет воссоздана обстановка XVIII–XIX веков, — чем не уникальный проект?» Директор Международного института антиквариата Алина Булгакова подтверждает, что коллекции зданий с подобранными произведениями искусства в России нет ни у кого. Пока, правда, даже сам Семин не уверен в востребованности идеи особняков-музеев: «На Западе это обычная практика, но в России такой культуры нет». Но именно благодаря реставрации особняков в Казани ему удалось собрать коллекцию усадеб уже в Москве.
Дом-музей
Ноябрь 2013 года. В Министерстве имущественных отношений Московской области идет борьба за право арендовать усадьбу Аигина. На 4,7 га в 30 км от Москвы сохранились двухэтажное здание с подвалом на 1093 кв. м — с 1914 по 1985 год это был жилой дом для учителей талицкой восьмилетки, а также флигель и липовый парк с каскадом прудов. Состояние главного дома комиссия определила как «неудовлетворительное», но энтузиазм возможных собственников это не охладило: начальные 159 000 рублей выросли за три дня до 2,5 млн рублей (эту сумму победитель аукциона платит за аренду на тот период, пока не завершит реставрацию, потом — по рублю за 1 кв. м). Основных претендентов два — производитель предметов церковного обихода «Софрино» и компания «Мегга-Парк», подконтрольная ASG. Семин победил.
Вместо положенных по закону семи лет он отреставрировал главный дом за год, чем, видимо, и расположил к себе чиновников. Казанскому бизнесмену сегодня принадлежит девять усадеб в Подмосковье и четыре в Смоленской области. Все они были взяты у государства в аренду на 49 лет.
Это не слишком накладно. Первого января 2015 года вступили в силу поправки в закон «О регулировании земельных отношений в Московской области», и арендаторы усадеб получили льготы по аренде земли. Плата за землю под усадьбой Аигина, например, снизилась с 1 млн рублей в год примерно до 70 000 рублей. Семин уверяет, что не лоббировал закон: он выгоден властям, которым теперь проще пристроить разрушающиеся усадьбы. По словам Александра Чупракова, заместителя председателя правительства Московской области, в 2015 году на открытые аукционы выставят 28 имений. Семин говорит, что в ближайшие годы намерен приобрести еще 10–12 усадеб.
Восстановление имений — удовольствие дорогое. Так, первая очередь реставрации усадьбы Аигиных потянула на 200 млн рублей, воссоздание утраченных построек обойдется в половину этой суммы. А вот реставрация усадьбы Вяземских (Пущино-на-Наре), редкий пример русского палладианства — классицизма конца XVIII века, — обойдется минимум в полмиллиарда.
«Столь высокие затраты пугают конкурентов, поэтому Семин выигрывает все свои аукционы», — полагает президент фонда «Возрождение русской усадьбы» Виссарион Алявдин.
Имение в Талицах восстановили по фотографиям конца XIX века и старой карте. Все это принесли Семину потомки Аигиных, живущие в Москве. «Найти любые источники очень сложно — архивы горели или съедены мышами, — сокрушается бизнесмен. — Но непостижимым образом по каждому объекту мы что-то находим». Так, в подмосковном имении Спасское возле города Воскресенска в 1930–1940-х годах располагался детдом, выпускники которого прислали в ASG фотографии тех лет.
В Талицах Семин мечтает оживить усадебную жизнь: открыть бутик-отель с музейной обстановкой, ресторан русской кухни, кузницу, завести мастерские, разбить приусадебное хозяйство, обустроить конюшню. Все это приблизит атмосферу к исторической и привлечет туристов, полагает он. Другая часть плана — возвести рядом с усадьбой (вне охранных территорий) стилизованные под XIX век дачи. Сдавая их в аренду, Семин планирует окупить все затраты.
По той же схеме можно было бы и рядом с другими усадьбами создать исторические отели, объединив их в сеть. Несколько недель назад Алексей Семин встречался в Европе с президентом компании, управляющей сетью замков. Он не скрывает, что был бы не против отдать усадебную недвижимость в управление европейцам. «Грамотный шаг, — одобряет совладелец усадьбы Марьино в 65 км от Санкт-Петербурга Леонид Степанов. — В противном случае все будут работать на себя — от банщика до управляющего».
Не перерастет ли скупка имений в строительство сети отелей? «Ни в коем случае, наша задача — воссоздать усадьбы», — уверяет Семин, называя свой проект «больше культурологическим, чем коммерческим».
Дворянское гнездо
Если план создания усадеб-отелей осуществится, Семин получит возможность разместить свою коллекцию в подходящих интерьерах. Он говорит, что практически вся мебель, светильники, бра, канделябры, приобретаемые им лично на аукционах, в ближайшем будущем отправятся на обустройство усадеб. Какой-то из них повезет больше других: она получит шкаф XVIII века, который изготовили для Петра I. Изнутри шкаф оклеен бумагой с вензелями российского императора, который умер, не успев забрать заказ.
Тот, кто знает Семина как успешного дельца, вряд ли заподозрит в нем знатока изящных искусств. Однако Семин демонстрирует почти профессиональную осведомленность в вопросах атрибуции. К примеру, авторство полотна «Сборщики хвороста», купленное в 2010 году на аукционе во Франции, поначалу было отнесено к кругу голландского художника Йоханнеса Глаубера (XVII–XVIII века). Семин настоял на переатрибуции, и эксперты признали авторство самого Глаубера. Подобные истории были и с мебелью. Алина Булгакова вспоминает, как однажды буфет эпохи Ренессанса отнесли к историзму. Но Семин что-то характерное разглядел в древесине, в элементах декора. Переатрибуция подтвердила его гипотезу.
К 2018 году Семин планирует запустить первую очередь из восьми бутик-отелей в восстановленных усадьбах.
В общей сложности на реставрацию в ближайшие годы он готов потратить не менее 5–6 млрд рублей. Окупятся ли вложения? «Если миллиардер хочет стать миллионером, он должен завести себе несколько лошадей», — посмеивается владелец родовой усадьбы Воронино Сергей Леонтьев. По его словам, денег от туристического потока в лучшем случае хватит на текущее содержание имения и парка.
Депутат Госдумы и владелец усадьбы в Тверской области Знаменское-Раек Владимир Кононов уверен, что усадебный проект окупить невозможно ни при каких обстоятельствах. Он знает, о чем говорит: бывший совладелец горнолыжного курорта «Яхрома» 20 лет назад первым среди отечественных бизнесменов вложил деньги в восстановление усадьбы — дом Белюстина в Калязине. «Важно понимать, что 50% инвестиций — это материальные вложения, а еще 50% — вложение души владельца. Это не просто красивые слова, иначе проект провалится, — говорит Кононов. — Но именно эти инвестиции окупаются в первую очередь — владелец получает ни с чем не сравнимое удовлетворение и от процесса, и от результата».
Леонид Степанов вспоминает, как побывавший в его усадьбе скульптор Михаил Шемякин, когда разговор зашел о затратах, всплеснул руками: «Купили бы два замка во Франции, отреставрировали и зарабатывали деньги. Здесь — зачем?» Семин может сравнивать: в марте 2006 года он купил замок Левевилль под Шартром, в 80 км от Парижа. В замке нет ни одного современного предмета, кроме техники, — все XVIII века, от обоев до мебельных гарнитуров.
Теперь Семин проводит во Франции по нескольку месяцев в году, пополняя свою коллекцию вин и собрание предметов интерьера. На момент подготовки материала он не собирался покидать Францию ради встречи со следователями по делу о пожаре в ТЦ «Адмирал». По телефону уверяет, что усадебный проект последние события не затронули, но заставили его впервые перечитать от корки до корки договор аренды казанского здания и задуматься: «Как известно, наши усадьбы находятся в долгосрочной аренде у государства, их собственника. В случае возникновения пожара или других ЧП ответственность несет не государство, а мы, как главный арендатор».
Но французский опыт убеждает его, что усадьбами заниматься стоит — норма прибыли в сфере исторической недвижимости в Европе 2–3%. «Если изначально я рассматривал здания как драгоценные шкатулки, в которые можно сложить искусство, то сейчас вижу, что предметы из коллекции лишь дополняют главные шедевры, сами усадьбы».
